Besitzübergang beim Immobilienkaufvertrag

Auf den Zeitpunkt kommt es an: Vorzeitige Überlassung der Immobilie an den Käufer birgt in der Praxis immer wieder unangenehme Überraschungen, die teuer werden können.

Vorsicht bei der vorzeitigen Überlassung der Immobilie an den Käufer! Immer wieder kommt es vor, dass Verkäufer dem Käufer bereits nach der Beurkundung beim Notar den Schlüssel der gekauften Immobilie überlassen. Dadurch ermöglicht der Verkäufer dem Käufer schon vor Zahlung des Kaufpreises, das Objekt umzugestalten und zu nutzen, bevor er Gewissheit hat, dass der Kaufpreis überhaupt bezahlt werden kann. Das kann verheerende Folgen für den Käufer oder aber bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers für den Verkäufer haben.

Dabei regelt der Kaufvertrag beim Notar ganz genau, was Käufer und Verkäufer in welcher Reihenfolge zu tun haben, damit beide Parteien vor Schäden geschützt werden sollen. Der sogenannte Besitzübergang im Immobilienkaufvertrag regelt beispielsweise den genauen Zeitpunkt, zu dem das Recht zur Benutzung der Immobilie durch Eigennutzung bzw. Erhalt der Miete und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Hausgeldumlage an den Verwalter, Verbrauchskosten etc.), aber auch die Verantwortung für das Objekt auf den Käufer übergehen. (Dieser Zeitpunkt ist nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – dieser erfolgt erst mit Umschreibung im Grundbuch.)

Der Besitzübergang erfolgt in der Regel erst mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises. Dies dient der Vermeidung von Schäden des Verkäufers.

Wenn der Käufer nämlich die vorzeitige Schlüsselübergabe vor Besitzübergang beispielsweise schon dafür nutzt, Wände rauszureißen und die gekaufte Eigentumswohnung mit seiner daneben liegenden Wohnung zu verbinden, kann die Rückabwicklung des Vertrages für den Käufer teuer werden, weil er dann den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss und zum Rückbau und/oder Schadensersatz verpflichtet ist. Ist der Käufer zahlungsunfähig hat der Verkäufer den Schaden.

Meine Empfehlung: Wenn ein Besitzübergang durch den Käufer trotz eines Hinweises auf die damit verbundenen Risiken bereits vor Kaufpreiszahlung gewünscht wird, sollte mit dem beurkundenden Notar gesprochen werden, damit er eine alternative Absicherung des Verkäufers, etwa durch Stellung einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts des Käufers oder gar eine Bürgschaft in den notariellen Immobilienkaufvertrag aufnehmen kann.

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